El Sudoeste Bonaerense ante la reforma a la propiedad privada: ¿Oportunidad de capitalización o desplazamiento productivo?
La reciente ofensiva legislativa del Gobierno nacional para desregular la propiedad de la tierra rural no es un debate abstracto para el Sudoeste Bonaerense. En una región donde la frontera agropecuaria convive con el riesgo climático y una estructura de tenencia mixta, la eliminación de los topes a la inversión extranjera y la agilización de los desalojos prometen alterar el tablero de valores de la hectárea de forma irreversible.
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1. El "Efecto Escala" y la revalorización de las zonas marginales
Históricamente, el Sudoeste ha sido percibido como una zona de "segunda línea" frente al núcleo productivo de la provincia. Sin embargo, para los grandes fondos de inversión internacionales, la región ofrece algo que la Zona Núcleo ya no tiene: extensión disponible a precios competitivos.
- Valores al alza: La eliminación del límite del 15% para extranjeros podría generar una presión de demanda sobre grandes extensiones en partidos como Puan, Saavedra o Guaminí. Al desaparecer el "techo" legal, los campos aptos para planteos de escala —especialmente aquellos mixtos o con potencial de riego— verán un incremento en su valor de mercado por la simple entrada de nuevos oferentes globales.
- Seguridad jurídica y energía: La reforma de los desalojos y el blindaje de la propiedad privada son señales directas para los proyectos de energía eólica y minería no metalífera, pilares del desarrollo regional en los corredores de las Rutas 33 y 35. La garantía de una "restitución inmediata" reduce el riesgo percibido por los desarrolladores de parques eólicos, lo que indirectamente valoriza los campos con potencial de generación.
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2. El riesgo del desarraigo: el productor local bajo presión
No todo es optimismo en la balanza de precios. Un aumento del valor de la tierra impulsado por capitales externos suele venir acompañado de un fenómeno de concentración.
Para el productor local, el contratista o la empresa familiar que busca expandirse, el acceso a la tierra podría volverse prohibitivo. Si el valor de la hectárea se "dolariza" bajo criterios de inversión financiera internacional y no por su rentabilidad productiva inmediata (rinde por hectárea), el pequeño y mediano productor de la región corre el riesgo de ser desplazado hacia el arrendamiento, perdiendo competitividad frente a esquemas de capital intensivo.
3. El factor ambiental: la Ley de Manejo del Fuego en zona de riesgo
El Sudoeste es, por definición, una zona vulnerable a los incendios rurales durante los veranos secos. La propuesta de permitir la venta inmediata de tierras incendiadas elimina la "barrera de sospecha" que introdujo la reforma de 2020.
Si bien esto devuelve la liquidez al activo (un propietario ya no queda "atado" a un campo quemado por 30 años), abre un interrogante sobre el valor a largo plazo de los suelos. La recurrencia de incendios, sumada a una posible falta de incentivos para la conservación si la tierra se vuelve un bien meramente especulativo, podría degradar el capital natural de la región, afectando su valor productivo real.
Un nuevo paradigma para el interior bonaerense
La reforma plantea un escenario de ganadores y perdedores claros. Los propietarios actuales verán, con alta probabilidad, un incremento en su patrimonio neto por la apreciación de sus tierras. No obstante, el desafío para la región será transformar esa renta en desarrollo local y no solo en una transferencia de dominio.
La "seguridad jurídica" que pregona el Ejecutivo es una herramienta potente, pero en el Sudoeste Bonaerense debe equilibrarse con políticas que permitan al productor local seguir siendo el protagonista del territorio. Sin ese equilibrio, corremos el riesgo de convertir los campos en activos financieros de alta rentabilidad para pocos, en detrimento del desarrollo y con impacto social para las comunidades.
