¿Progreso y desarrollo o negocio inmobiliario? La rezonificación en Tornquist reabre el debate por la tierra y la soberanía

Por Redacción SudOeste B.A.

El debate por el uso del suelo, la planificación urbana y el modelo de desarrollo económico en el partido de Tornquist sumó en las últimas semanas un capítulo central tras la presentación del proyecto de ordenanza elevado por el Ejecutivo municipal para crear la denominada Zona Residencial Extraurbana Tornquist (REX.t). La propuesta plantea una modificación estructural en la zonificación del suelo rural y complementario que abarca cerca de 60 hectáreas (59,14 hectáreas) distribuídas en 18 parcelas estratégicas de la Chacra 51, situadas sobre el acceso al tradicional "Circuito Chico" y a la vera de la Ruta Provincial N.º 76, en el tramo que vincula a la ciudad cabecera con Villa Serrana La Gruta.

Según se desprende en el expediente provincial (y su correlato municipal), la iniciativa oficial busca integrar formalmente a la ciudad cabecera de Tornquist al circuito de atracción turística distrital. Para ello, establece condiciones técnico-legales destinadas a promover el asentamiento de viviendas no permanentes (casas de fin de semana o segunda residencia) y emprendimientos de hospedaje de baja densidad. Sin embargo, la medida desencadenó miradas contrapuestas desde sectores de la política opositora y encendió alarmas comunitarias que derivaron en presentaciones administrativas formales amparadas en las leyes de acceso a la información pública.

Las claves técnicas del proyecto y el cambio de código

El proyecto de ordenanza afecta concretamente a las parcelas de la Circunscripción II, Sección A, Chacra 51 (Manzanas 51c, 51d, 51e y 51f), con extensiones individuales que van desde las 2,5 hasta superar las 4,3 hectáreas. Dichas tierras, originadas a partir de un plano de mensura y subdivisión registrado en el año 2015 (característica 106-15-2015), quedarán encuadradas bajo las normas específicas de la nueva zona REX.t:

• Uso predominantemente residencial: Se habilita la vivienda unifamiliar no permanente de baja densidad (1 vivienda por parcela; F.O.S. 0.3, F.O.T. 0.3, C.A.S. 0.50 y superficie mínima de lote de 800 m²).
• Usos complementarios y turísticos: Se admiten complejos de cabañas y alojamientos turísticos temporarios (F.O.S. 0.4, F.O.T. 0.6, con densidad de 60 a 80 hab/ha y parcelas mínimas de 3.500 m²). La hotelería requerirá un piso de 10.000 m² de superficie con sistemas de tratamiento centralizado de efluentes.
• Reclasificación a Corredor Turístico (CT): En paralelo, la iniciativa desafecta las parcelas 4 a 10 de la Chacra 51 de la zona PC1.t (Área Complementaria) y las afecta directamente a la Zona Corredor Turístico.
• Mecanismos de plusvalía e infraestructura: El texto contempla la aplicación de la Contribución Obligatoria por Valorización Inmobiliaria (COVI), dispuesta en la Ley Provincial de Hábitat N.º 14.449 (Sección V), exigiendo además el cumplimiento de cesiones para espacios verdes, equipamiento comunitario e infraestructura reguladas por el Decreto-Ley 8912/77.

El pasado 5 de agosto durante la Audiencia Pública realizada y en la posterior jornada deliberativa, las posiciones se mostraron claramente contrapuestas. Desde el Ejecutivo municipal, la intendente Estefanía Bordoni salió a cruzar a los sectores críticos defendiendo la medida como una herramienta estratégica para atraer inversiones privadas, dinamizar la economía local y generar empleo. En duros términos dirigidos a la oposición, la jefa comunal remarcó:

"Me indigna que en algo tan importante para el progreso y el turismo de Tornquist los concejales hagan política y desinformen."

Por su parte, desde los bloques opositores —con posturas marcadas por el concejal Mariano Núñez— cuestionaron la premura en modificar el Plan de Ordenamiento Urbano y Territorial (Ordenanza N.º 1.461/02). Los ediles expresaron dudas respecto a la disponibilidad real de servicios esenciales, el suministro de agua potable en un sector de recarga hídrica, el tratamiento final de efluentes cloacales y la falta de certezas sobre las prefactibilidades y certificados de la Autoridad del Agua (ADA), exigiendo que no se autorice movimiento de suelo alguno sin evaluación ambiental formal.

La controversia escaló del ámbito institucional a la comunidad. El pasado 13 de agosto, mediante la Nota N.º 49/26, la vecina Mónica Adriana Silva presentó un petitorio formal ante el Ejecutivo y el Concejo Deliberante amparado en el Derecho de Acceso a la Información Pública (Ley Nacional N.º 27.275 y Ley Provincial N.º 12.475).

El escrito reclama con urgencia que se hagan públicos los nombres e identidades de los titulares dominiales, desarrolladores inmobiliarios o grupos inversores interesados en las 18 parcelas de la Chacra 51. Asimismo, solicita formalmente que se suspenda cualquier tratamiento, dictamen o votación del proyecto de ordenanza hasta tanto dicha información sea transparentada a la ciudadanía para su evaluación, invocando los principios de Máxima Divulgación y Control Ciudadano.

Soberanía territorial: ¿Para qué y para quiénes?

El escenario planteado en Tornquist no es un hecho aislado; dialoga directamente con la discusión nacional acerca de la Ley de Tierras, la renta urbana y la soberanía del territorio. El avance de la rezonificación obliga a formular preguntas estructurales:

¿Soberanía para qué y para quiénes? ¿Se planifica el territorio comunal en función de resolver el déficit habitacional de las familias trabajadoras locales o para responder a las presiones de la especulación inmobiliaria y el turismo de segunda residencia?

¿Quiénes son los reales beneficiarios? ¿Cuál es el incremento del valor de mercado que obtienen los propietarios privados con la sola aprobación de un decreto u ordenanza que transforma suelo rural en suelo urbano/turístico?

¿Cuál es el trasfondo del avance inmobiliario? Aunque el proyecto invoca la Contribución Obligatoria por Valorización Inmobiliaria (COVI), queda la duda de si los fondos captados por el Municipio compensarán los costos sociales y ambientales que representa abastecer de infraestructura a loteos extraurbanos dispersos.

La mirada regional

Como es habitual en nuestras coberturas, desde SudOeste B.A. propiciamos que el análisis sobre un expediente local nos permita pensar la región teniendo en claro que con frecuencia se generan tensiones estructurales en los distritos.

Para el común de los vecinos de Tornquist (en este caso), aquellos que sufren la escasez de alquileres permanentes y el alza desmedida en el precio de la tierra, contribuye realmente al desarrollo la proliferación de urbanizaciones para "viviendas no permanentes"? O tiende a encarecer el metro cuadrado y a sobreexigir bienes comunes críticos.

Aspirar al crecimiento turístico de la cabecera distrital es un objetivo legítimo; sin embargo, cuando dicho desarrollo se estructura sobre la recategorización de tierras privadas sin total claridad sobre sus promotores, la discusión deja de ser puramente técnica para volverse profundamente política y distributiva. La exigencia comunitaria de transparencia demuestra, una vez más, que el acceso a la tierra y la soberanía del territorio no se negocian a espaldas de la población.

El texto completo del proyecto de ordenanza, aquí: